Onlangs publiceerde de Volkskrant een artikel over ongeldige opzegtermijnen in tijdelijke huurovereenkomsten voor woningen. Verhuurders zouden de geldende (wettelijke) regels geregeld “aan hun laars lappen”, zo zou blijken uit onderzoek.
Vaak heerst er onduidelijkheid, zowel bij huurders als bij verhuurders, over de regels die te gelden hebben omtrent opzeggingsmogelijkheden van een huurovereenkomst. In dit artikel zetten we de regels zeer beknopt en op hoofdlijnen uiteen.
Type huurovereenkomst; bepaalde of onbepaalde tijd
Het is van belang om onderscheid te maken tussen huurovereenkomsten voor bepaalde en voor onbepaalde tijd. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft géén vooraf bepaalde (vaste) duur, terwijl een huurovereenkomst voor bepaalde tijd dat wel heeft.
In Nederland geniet een huurder van een woning huurbescherming, wat onder andere wil zeggen dat de verhuurder de huur in de regel niet “zomaar” op mag zeggen. Daar is echter een uitzondering op gemaakt, te weten in het geval de huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd voor maximaal 2 jaar.
Bepaalde tijd
Wordt de huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd met een maximale duur van 2 jaar, dan heeft de huurder géén huurbescherming, in de zin dat de verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen na ommekomst van de bepaalde tijd. Daarvoor moet de verhuurder dan wel tijdig aan de huurder aanzeggen dat de huur eindigt na die termijn. Doet de verhuurder dat niet, dan loopt de huur vervolgens voor onbepaalde tijd voort. De huurder geniet dus minder bescherming, maar daar staat tegenover dat de huurder de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van 1 maand kan opzeggen. Dit is dwingend recht. Ook als in de huurovereenkomst staat dat opzegging door de huurder niet kan, kan de huurder opzeggen. Trouwens; je mag slechts één keer een dergelijke huurovereenkomst voor bepaalde tijd afsluiten. Een tweede huurovereenkomst voor bepaalde tijd is automatisch een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Onbepaalde tijd
Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft de huurder vanaf dag 1 huurbescherming. De verhuurder kan die huurovereenkomst dus niet zonder geldige (wettelijke) reden opzeggen. De huurder kan dat wél. Anders dan dat bij de huurovereenkomst voor bepaalde tijd het geval is, kunnen de huurder en de verhuurder bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wél een minimale duur overeenkomen. Als er zo’n minimale duur is overeengekomen, dan kan de huurder de overeenkomst gedurende die periode niet opzeggen.
Voorbeelden:
- Een huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 1 jaar. Dat is dus een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. De huurder kan die huurovereenkomst tussentijds opzeggen. De verhuurder kan dat niet. Als de verhuurder wilt dat de huurovereenkomst na 1 jaar eindigt, dan moet hij dat aan de huurder aanzeggen. Doet de verhuurder dan niet en zegt de huurder evenmin op, dan loopt de huurovereenkomst vervolgens door voor onbepaalde tijd.
- Een huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimale duur van 1 jaar. De huurder kan de huurovereenkomst pas opzeggen nadat één jaar is verstreken. De verhuurder kan de huurovereenkomst niet (zonder geldige wettelijke reden) opzeggen. Ook niet na het eerste jaar.
Conclusie
Er worden allerlei soorten huurovereenkomsten gesloten. De wettelijke regels zijn echter heel helder en dwingend van aard. Daar mag dus niet van worden afgeweken. De advocaten van Aben & Slag Advocaten staan u graag te woord bij eventuele vragen!
