Sta je op het punt een huis te kopen, je woning te verbouwen of misschien wat duurzamer te maken? Dan wil je natuurlijk weten waar je aan toe bent. In 2025 veranderen er een paar belangrijke hypotheekregels. De ene verandering helpt je misschien vooruit, terwijl de andere juist voor nieuwe obstakels kan zorgen. Wordt het makkelijker of juist lastiger? Tijd om de belangrijkste veranderingen op een rij te zetten.
Overdrachtsbelasting en vrijstelling voor starters
Goed nieuws als je tussen de 18 en 35 jaar bent en een huis op het oog hebt. Als je woning niet duurder is dan €525.000, hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Dat kan zomaar duizenden euro’s schelen, en dat geld kun je vast beter besteden. Maar, je moet er wel zelf in gaan wonen. Beleggers vissen achter het net en blijven voorlopig 10,4% overdrachtsbelasting betalen. In 2026 wordt dat iets minder, namelijk 8%, maar of dat starters nu echt meer kansen geeft?
Alleenstaanden krijgen wat meer leenruimte
Ben je alleenstaand en verdien je meer dan €28.000 per jaar? Dan kun je in 2025 tot €17.000 extra lenen. Klinkt als een mooie meevaller, maar met de huizenprijzen die maar blijven stijgen, is de vraag of dit echt een gamechanger is. Want ja, wat heb je aan extra leenruimte als je nog steeds overboden wordt door tweeverdieners?
Hypotheek verhogen of toch een persoonlijke lening?
Wil je je huis verbouwen of verduurzamen? Dan sta je voor een keuze. Je hypotheek verhogen betekent meestal een lagere rente, maar brengt extra kosten met zich mee zoals de notaris en advieskosten. Een verbouwing financieren met een persoonlijke lening is sneller geregeld en je hebt vaste maandlasten zonder dat je door die administratieve molen hoeft. Wat is slimmer? Dat hangt helemaal af van je situatie. Het loont in ieder geval om dit goed te vergelijken voordat je een knoop doorhakt.
NHG grens omhoog
Wil je gebruikmaken van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? In 2025 mag je voor een NHG-hypotheek maximaal €450.000 lenen. Ga je verduurzamen? Dan loopt dat bedrag zelfs op tot €477.000. Dit betekent meer zekerheid en meestal een lagere rente. Ligt je droomhuis in die prijsklasse? Dan kan dit een mooie kans zijn.
Energielabel wordt steeds belangrijker
Heb je een woning met een A+++ energielabel? Dan krijg je €10.000 extra leenruimte. Heeft je huis een minder zuinig label, zoals E, F of G? Dan kun je zelfs €20.000 extra lenen om het huis energiezuiniger te maken. Zelfs als je helemaal geen energielabel hebt, krijg je nog steeds €10.000 extra leenruimte. Een slimme zet om verduurzaming te stimuleren, maar de vraag blijft of het genoeg is om iedereen over de streep te trekken. Want ja, isoleren, een warmtepomp plaatsen of zonnepanelen kopen is nog steeds een flinke investering.
Belastingen en het eigenwoningforfait
Belasting betalen is nooit leuk, maar het is wel handig om te weten waar je aan toe bent. Het eigenwoningforfait blijft 0,35% voor huizen tot €1.330.000. Heb je een duurdere woning? Dan stijgt het percentage naar 2,35%. Daarnaast wordt de ‘Wet Hillen’ verder afgebouwd. Dat betekent dat huiseigenaren die hun hypotheek (bijna) hebben afgelost minder belastingvoordelen krijgen. Wordt het hierdoor minder aantrekkelijk om je hypotheek snel af te lossen of verandert er niet veel voor jou?
Verbouwen en je hypotheek
Wil je een flinke verbouwing financieren met je hypotheek? Dat kan nog steeds, maar de maximale lening wordt bepaald op basis van de geschatte waarde ná de verbouwing. Handig als je woning hierdoor echt meer waard wordt. Ook blijft een aflossingsvrije hypotheek mogelijk, maar je mag er maximaal 50% van de woningwaarde voor gebruiken. Goed om te weten als je plannen hebt om je woning een flinke upgrade te geven.
Wat betekent dit voor jou?
De nieuwe hypotheekregels van 2025 kunnen in je voordeel werken, maar ook voor nieuwe uitdagingen zorgen. Starters krijgen een zetje in de rug, verduurzaming wordt aantrekkelijker, maar belastingvoordelen nemen af. Is dit hét moment om in actie te komen of wacht je liever nog even af? Eén ding is zeker, de woningmarkt blijft dynamisch en het is slim om je opties goed te bekijken voordat je beslissingen maakt.
